杨国英:怎么读懂真实的泰禾?

2019-05-09 19:35

激荡,2018年中国经济的关键词!


而最为震荡者,莫过于房地产业,所以,焦虑,又一度成为2018年地产开发商的群体心情。


2018年上半年之前,以“三限”(限购、限贷、限价)为特征的宏观调控仍在持续深化,货币政策更是持续偏紧,中美贸易冲突又给宏观经济带来了巨大的不确定性。


在行业背景和宏观背景风云变幻之下,2018年的地产开发商,不得不举起降杠杆、降负债的大刀,主动强化自身的财务安全性。

主动降杠杆、降负债、防范逆周期调控的冲击,毫无疑问是2018年地产界的群体特征。


而在众多房企中,相比恒大、碧桂园、万科等少数头部房企,解读一度陷入所谓“危机”舆情风波的泰禾,应该更具普遍性的示范意义。


读财报:4月12日,泰禾同时发布2018年年报和2019年一季报,财报显示,在刚刚过去的2018年和2019年一季度,泰禾债务结构大幅优化、净负债率大幅下降(2018年泰禾净负债率同比下降90.15个百分点,2019年一季度净负债率更是大降105.69个百分点),收入利润持续增长,2018年泰禾实现营业收入309.8亿元,同比上涨27.3%,利润总额50.8亿元,同比上涨69.6%,净利润39.1亿元,同比上涨67.6%。同时,泰禾的经营性现金流净额持续大幅增加,2018年底增长至近140亿元,2019年一季度又有提升(2018年和2019年一季度合计销售商品收到的现金更高达630亿元)。


净负债率大幅下降,营业收入、净利润和经营性现金流净额全部大幅上扬。财报表现证明,在宏观经济的震荡之下,面对地产业的行业周期性和波动性,泰禾的抗风险能力得到明显增强,财务结构明显优化,企业运营能力进一步夯实。


沉舟侧畔千帆过!泰禾已经化险为夷、转危为安!

今日虽安,回顾昨日之危。


复盘去年舆情引爆的所谓“泰禾危机”,相比同行业,泰禾真的是,一度命悬一线、极其危险吗?


2018年地产业全行业风险度的急速攀升,主要缘于2015—2017年国内楼市火爆导致的开发商普遍财务加杠杆,这是基于纯粹市场分析的财务加杠杆,这本无可厚非,也是对的。但是,地产业在中国经济的语境中,恰恰又不是纯粹市场化的,所以,这种财务加杠杆,一旦遭逢货币政策的收紧、以及地产调控政策的持续,显然会受到政策层面的双种打击。


为了清晰了解2015—2017年国内地产行业加杠杆的情况,《国英观察》抽选了恒大、碧桂园、融创和泰禾这四家房企,进行负债总额上升比例的测算。

测算结果显示,所谓超级激进的泰禾,如果与融创和碧桂园相比起来,绝对是小巫见大巫,2015—2017三年间,泰禾的负债总额上升比例为168%,而同期的融创和碧桂园却分别是486%和242%。


所以说,2015—2017年,泰禾是激进的,但绝对不是超级激进的。


而泰禾之所以引发2018年的广泛舆情危机,除了货币政策和楼市调控政策等共性的冲击之外,还有一个维度我们不容忽视,这个维度是带有鲜明的泰禾色彩的——与恒大、碧桂园、融创等相比,泰禾的体量虽然明显逊色,但其开发定位却是“高端地产”,而在这一轮楼市调控之中,高端地产遭受“限价”政策的冲击显然是最大的。

2015—2017年,地产业的激进,是带有全行业特征的。


没有这种激进,恒大和碧桂园绝无可能将万科从行业老大的位置甩至第三位,融创也不可能上位至行业第五位,而此前名不见经传、偏居一隅的泰禾,更是毫无可能晋升至行业前20名(克尔瑞数据)。


负债是胆量,拿地是技术。在对房地产市场需求预期乐观的情况下,选准合适的时机,加大负债率,加大土地储备,这其实是一种远见和胆识。事实上,从企业经营者的角度看,也只有这种远见和胆识,才有可能实现企业引领于同行的增长速度,才有可能实现弯道超车,也才有可能给上市公司的投资者带来更大的回报。

 

公开数据显示,2013年,泰禾集团斥资195.3亿元在福建、北京、上海买下12幅地块;2016年和2017年,泰禾集团的拿地金额分别为400.22亿元和509.9亿元,更令人后知后觉的是,自2016年开始泰禾的拿地方式也由公开市场竞拍转变为合作并购,其土地成本进一步得到降低,只有公开市场的一半甚至是1/3……急速的扩张之路为泰禾的土地储备做了极好的积累,年报显示,截至2018年底,泰禾待开工土地面积高达408.85万平方米,计容建面为460.76万平米,在建项目58个,在售项目70个。

 

因而,2018年在各大房企艰难求生的情况下,泰禾早年低价囤下的土地,却足够维持其5-6年的周转。十年磨剑终成锋,在经过多年的辛苦播种后,泰禾的造血能力终于显现——2017年末,泰禾经营性现金流净额还是-125.5亿元,2018年三季度就由负转正至1.6亿元,到2018年底,这一数值已达到139.3亿元,资产负债率同比降低0.95%,净负债率同比降低90.15%,归母净利润升至25.5亿元,同比上涨20.2%;此外,泰禾的货币资金也大幅增加,由2018年末的149亿增至今年一季度末的206亿,泰禾的回款能力和财务安全性依然是无可指摘的。

 

更令人惊喜的是,在政策收紧、融资变难的情况下,泰禾却获得了金融市场的认可和信任,2018年,泰禾不仅得到上海银行和光大信托各200亿元的综合授信额度,集团年末尚未使用的银行授信额度更是高达1043.68亿元。

 

要知道,在资金为王的当下,现金流和授信额度就是企业后续竞赛和未来发展最强大的助力。

昨日之“激进”,是优秀同行的共同特征,并非是“超级激进”;


今日之“稳健”,则是优秀同行去杠杆后的初步迹象,而泰禾已然显得“更为稳健”。


舆情从来都挟带过多的感性判断,而相对缺乏详细的数据推理。


经历所谓的危机风波之后,泰禾的净负债率大幅下降,经营性现金流大幅攀升。而与净负债率和单纯的经营性现金流相比,还有一个指标,更为立体,也更能显示财务是否安全、是否更为可控?


这个指标就是流动比率。评价一家企业的财务是否安全,仅看负债率是外行,否则诞生至今持续高负债的亚马逊,早就破产倒闭了,而绝无可能一路上扬成为全球市值最大的上市公司。


所谓流动比率,也称营动资金比率,是指流动资产对流动负债的比率,用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前,可以变为现金用于偿还负债的能力——这是评估企业财务安全性的核心指标,流动比率高代表企业的财务安全性高,反之,流动比率低则代表企业的财务安全性低。


泰禾的流动比率是多少?对比地产业的头部企业,其今天的稳健程度,到底怎么样?《国英观察》专业抽选了恒大、碧桂园、融创、还有央企的保利,与泰禾进行对比参照。

数据分析显示,这五家极具代表性的上市房企,泰禾的流动比率为1.60,仅略微低于特别强调财务安全性的央企保利,高于恒大,更显著高于万科和碧桂园。


可以说,泰禾发展的轨迹,基本上压中了房地产高速发展的红利和急速收缩后需要的稳定,而得益于黄其森在布局方面前瞻性的眼光,泰禾不仅在一二线拥有足够丰厚、保值的土地储备,而且也节省了太多试错、纠正的时间和资金,其战略优势正逐渐转化为资金优势,盈利能力或将进一步释放。

 

狂风吹过,才看得见谁的根系埋得最深,黑云压过,才见得到谁的光芒最是夺目,都说房企的辉煌过去了,但或许,属于泰禾的时代才刚刚开始。


本文转自微信公众号:国英观察(ID:ygyobs)

「版权声明:多维客是一个汇聚各方言论的平台,所述观点不代表本网立场。如有侵权文章或者图片,请立即联系我们。」

财经

关注全球经济形势,包括经济动态、最新经济政策以及建立在经济现象基础上的专业分析。

评论

【声明】评论应与内容相关,如含有侮辱、淫秽等词语的字句,将不予发表。

推荐阅读

  • 国际禁毒日

    【检察机关去年以来批捕毒品犯罪139084人起诉164494人】在第32个国际禁毒日到来之际,最高人民检察院25日以“充分发挥检察职能,依法惩治和预防毒品犯罪”为主题召开新闻发布会...

    2019-06-25 21:31
  • 中美交恶,开弓没有回头箭

      中美贸易谈判决议 在最后一刻胎死腹中。看去是中方反悔,具体内容原因不得而知。川普要挟,如果习近平不出席二十G会议,继续谈判,关税会实行增加。中方一度对习近平...

    2019-06-25 09:42
  • 台湾媒体正是中国媒体 何须拒统一惧染红

    2019年6月23日,台湾直播主“馆长”陈之汉、时代力量籍立委黄国昌等人于台北发起“反红媒大游行”,民进党籍立委王定宇、前立委姚立明...

    2019-06-25 06:38
  • 池鱼之殃 《皇后大道东》再遭封禁

      近期,香港《逃犯条例》修订风波闹的沸沸扬扬,香港特首林郑月娥被迫道歉,《条例》修订工作也将暂缓。音乐人罗大佑的一首《皇后大道东》因为歌词的隐喻意味,也被卷入这场风波,...

    2019-06-25 05:54
  • 翻越千山万岭,清华北大都被谁考上了?

    又是一年高考季,再过不久,成绩一出,就会跳将出一锅新鲜出炉的高考学霸,为你讲述人生赢家的故事。 怎样才能算人生赢家? 在中国,考上复旦、上交算不算说不准,考上清北,相信左邻右舍...

    2019-06-25 05:45